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株式会社海賀不動産鑑定事務所は不動産鑑定業を専門とする会社です。

TEL. 028-633-1516

〒321-0942 栃木県宇都宮市峰一丁目1番22号

不動産鑑定評価とはWith the real estate judgment evaluation

不動産鑑定評価とは

CEO不動産の鑑定評価とは、対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することです。
不動産は一般財と異なって、適正な市場を持つことが困難なため、専門家である「不動産鑑定士」が価値判断を行うことが必要です。
不動産鑑定評価基準に沿って、不動産鑑定士が行う一連の価値判断の流れを文書化し、評価額を明示したものが「不動産鑑定評価書」です。

不動産鑑定評価は、国土交通省または都道府県に登録されている「不動産鑑定業者」のみが依頼を受けることができます。また、国土交通省に登録されている不動産鑑定士(不動産鑑定士補を含む)のみが、不動産鑑定業者の業務に関し、不動産の鑑定評価を行うことができます。


「不動産鑑定評価」が必要になるとき

土地建物の売買・交換
不動産を売りたいとき、買いたいとき、あるいは他の資産と交換するとき。とくに価値判断の難しい大規模地・不整形地等の土地や、借地人や借家人などにより権利関係が複雑な場合。
税務署に提出する書類
親族間、同族会社と個人間、関係会社間等の特殊関係者の間において、売買を行う場合に、対象不動産の客観的価格の証明資料として。また、税法上の交換の適否判断資料として。不動産を現物出資する場合。
借地権の設定・売買
所有する土地を新規に賃貸借する場合や契約更新のとき。或いは、借地権を買い取る場合など。
土地・建物の賃貸借契約
土地、事務所、店舗、マンション等を新規に賃貸借する場合の地代・家賃の設定や、契約更新にあたっての地代・家賃の改定など。
遺産相続・分割の際に
財産相続において遺産分割を行う場合の基礎資料として。
土地区画整理事業など
土地区画整理事業や市街地再開発事業の事業計画・換地計画・保留地処分の判断資料として。
訴訟
1.土地明渡しにおける資料として
2.土地の境界確定に係る資料として
3.適正地代の鑑定評価資料として
その他
1.不動産の証券化
2.不良債権の償却


公的評価

地価公示
1969年(昭和44年)6月に公布された、地価公示法(施行は同年7月)に基づいて、毎年、国土交通省が全国の土地価格を調査し、公示する制度です。価格時点は毎年1月1日時点の地価となります。不動産鑑定士が標準地の評価を行っています。
地価調査
都道府県の調査による毎年7月1日時点の地価で、都道府県地価調査の通称。  国土利用計画法に基づき都道府県や政令指定都市が土地取引規制で価格審査の基準として用いるほか、一般の土地取引価格の目安ともなります。
国税路線価標準地評価
相続税路線価は、相続税および贈与税の算定基準となる土地評価額で、その基礎資料として標準地の評価を行います。
固定資産税標準地評価
固定資産税や登録免許税、不動産取得税などを算定する際に用いるため、市区町村(東京23区は都)の固定資産課税台帳、補充課税台帳などに登載された価額の基礎資料として標準地の評価を行います。

不動産の価格とは

「不動産」とは、土地及びその定着物をいいます(民法86条1項)。
不動産はその移動が安易ではなく、財産として高価であるため、動産とは分けて様々な規制の適用を受けています。
とくに土地は、地理的に位置が固定されており動かせない、同じものは存在しないという特徴と、
利用者の目的によって様々な用途に利用でき、分割・併合が可能であるという特徴があります。
このため、動産(一般財)と異なって同じものは二つとなく、価格はその個々の不動産の特性に基づいて形成されます。
「不動産の価格」は、売主と買主の合意によって最終的に決定されます。
売り希望価格と買い希望価格があって、その間のどこに落ち着くかは両者の力関係で決まります。

ひとことに「不動産の価格」と言っても、下記の通りひとつの物件に対して下記5つの価格があります。

不動産の価格(一物五価)

2〜4は公の機関が公表している価格。
5は1〜4の価格を考慮したうえで、対象不動産についての分析・検討を
行って得た不動産鑑定士の判断意見に基づく価格です。
(民法86条1項)。

実勢価格
実際に取引が行われた価格。時価と言われるもの。
当事者の様々な事情が介在したうえでの取引価格です。
実勢価格は、資金繰りのために安く売ったものもあれば、どうしてもこの場所が気に入って、まわりより高く買った土地もあります。
それぞれの事情によって同じものでも取引価格は異なります。
公示価格・地価調査
a.公共用地の買収の際に標準とされるべき価格
b.鑑定評価で更地の価格を求めるときに規準とされるべき価格
c.土地の取引において指標とされるべき価格                     
相続税路線価
相続・贈与などの際の課税標準となる価格
(国税局:1月1日、相続税法)
固定資産税評価額
固定資産税・都市計画税・不動産所得税などの課税標準となる価格
(市町村:1月1日、3年に一度評価替、地方税法)
鑑定評価額
不動産鑑定士が鑑定評価によって求めた価格

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